房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未结清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同.房产证上加名字需要什么手续，具体流程步骤有哪些？

一、 不同名字要分清

1、购房合同：写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

2、按揭贷款合同：只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

3、房产证：上面只有一个人名字，要求是一人一证。第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

4、房地产权共有（用）证：房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有。这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。

二、房产证改名有哪些方式

1、在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。

①析产登记：

一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记，较多适用于夫妻配偶。

②房产证减名字:

类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税.

1）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额增值税.

2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税.

三、 房产证加名分哪些情况？

1、夫妻加名，婚前婚后各不同:

婚前加名 按赠与、买卖方式依据双方申请办理.

A：赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。

B：买卖，双方需签订买卖合同.然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理.

婚后加名:

这种情况属于变更登记，只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》《房屋所有权证》《房屋登记申请书》等申请材料。共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续.免征契税、个税和增值税，仅收取房屋登记费和印花税等。

注意事项：

如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名；需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行，购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

2、父母子女加名，选择赠与最合适:

如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。

①赠与流程：  

赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书；按规定，房屋赠与一定要采用书面形式.房屋赠与的当事人（受赠人）凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。

②办理公证:

根据规定，房屋赠与必须办理公证，办理房屋所有权转移登记手续，房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记。

应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据.赠与人将房屋交付受赠人.直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查.

③赠与手续：

1)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。

2)受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税，办理公证.受赠人到房地产管理机构申请变更登记。应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。

3、兄弟姐妹加名，多数考虑买卖:

虽然非直系亲属间房产加名,也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高.同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适.

①买卖流程：

双方或三方(经纪公司)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查。

通过后，打印购房合同，办理过户手续.需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

以上都是房贷已经还清的情况，否则需要先去银行还清房贷.注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。

婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。

《物权法》191条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。