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上周，多地出台政策，房地产调控加码。

7月24日，中央房地产工作座谈会明确传递信号：房住不炒是底线，亦是最高层的共识。

中国房地产市场正在进入下半场，其中有两个明显表现：

一是，中国经济即将进入低利率时代，从央行的宏观面上的表态，再到为了促进实体经济下调实际的市场利率，利率都已经在往下走。这时以房贷利率的涨跌来调控房地产，不是说没有用，而是效果要打折扣了。

二是，地方政府从房地产市场的后台，真正走到前台。

前二十年，以杭州为代表的地方政府，通过饥饿供地，抬高地价，为城市建设获取更多资本。后二十年，将有越来越多的城市，通过拉平地价，放大供地，来吸引人口，建设和充实真正的大城市。

接下去的楼市调控大概率是在人口流入型城市控价放量，稳住地价，稳住房价。扩大供应，地方政府获得了土地出让金，房企获得了规模和平均利润，购房者担心的房价也会受控「稳」住。

房产，正在变成长期投资的线性资产。

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关键词：首套房、预算400万内、长线投资

Q：现在余杭买一套400万以内的房子，首套房，主要以出租为主，请问有推荐的楼盘吗？

A：虽然是首套房，但从投资角度出发，二手房就先不建议了。

400万的预算，在余杭区可以选择的区域很多，比如单价2万左右，可以买在很实惠的东湖板块，单价贵一点的话，比如最新限价36100元/㎡的未来科技城，也还有很多机会，其它还有良渚、勾庄以及星桥长睦都有得挑，限价3万内的比比皆是。

在上述这些板块中，首选还是未来科技城核心区的新盘，但相对买房难度很大，比如天空之城、富力中心，以及接下来的金成未来科技城项目。第二名可以关注勾庄，万科前宸和星创tod项目，都是纯新盘项目，限价30500元/㎡。其它长睦、星桥板块，也有好楼盘，比如融耀之城和明熙府。

另外，想要马上收租的话，市面上有一批现房销售楼盘可以关注，分别是三墩北的紫璋台、桃源的溪语宸庐、丁桥的丁泷府、以及上面那个位于长睦的明熙府。

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关键词：老破小、郊区次新房

Q：作为刚需来说，考虑现实生活的成本，准备入手二手房。因为资金有限，请问是买主城区的老破小，后期再置换，还是买距离较远但是面积比较大的次新房好？

A：这就要看你们工作时间弹性大不大，如果是朝九晚五的固定时间，买在远郊上班通勤时间比较长，会很辛苦。当然，一些偏远地段的小区品质，是好过于市中心老破小的，且居住面积会更大。

不过既然只是一个过渡房，准备后期置换的，在限价下，短期内特别是二手房房价更难有大幅度上涨。买在偏远的地区，还不如市中心的小房子置换起来更方便，无非就是住得拘束了些。总之，还是要根据自身的实际情况出发。

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关键词：预算700万、学区房

Q：家里的小孩2023年要上小学，现在手上有450万的现金，想摇700万左右兼顾学区和居住品质的四房。因为工作地点在未来科技城，所以初步确定了养云静舍、杭源里、国樾和锦绣华府这几个楼盘，如果从学区和居住两方面分析，哪两个楼盘比较有优势呢？

A：如果一定要从中选择两个楼盘，建议是养云静舍和杭源里。这两个楼盘关注度很高，既有学区可以期待，也有地铁在家门口，周边还有购物中心可以步行到达，尤其是养云静舍，还有一个现房的优势在。不过从买房的难易程度上来说，这两个楼盘也要比国樾和锦绣华府更难买一些。

当然，国樾也是越卖越好的那一种，尤其今年整个势头也上来了，一方面是行情缘故，那一带暂时没有其它选择，另一方面学区加持之后，打动了很多考虑教育的家长们，从今年二手房价格看，学区房的价格还是往上涨的趋势。至于锦绣华府，整个楼盘颜值也挺高，现房已经呈现出来了，质感非常好。只能说，四个楼盘相比较，杭源里和养云静舍排在前面一点，如果买不到，国樾和锦绣华府也值得及时把握一下。

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关键词：彩虹城小区、涨幅空间

Q：你好，我在彩虹城小区有一套128㎡的三房，目前市场价500万左右，感觉已经阴跌两年多了。此房不自住，小区也比较老旧了，是该继续持有，还是卖掉置换更有潜力的楼盘？

A：所谓更有潜力的楼盘，无非是红盘、倒挂多的。如果目前是空置的情况下，建议能换就换吧。杭州大多数二手房的价格，已经非常平稳了，要说潜力短期内也很难有。

在租售比本身就不高的背景下，还不如腾出资金和房票，去参加摇号。即便摇不到红盘，选择一个单价低一点，但规划较好的板块，也是个不错的选择。

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关键词：投资+养老、低密洋房

Q：儿子在未来科技城上班，已经买了一套房子。本人户口作为老人投靠明年才能迁过来，现在想要布局一套投资加养老的房子，只能在临安买。请问临安目前有什么可以推荐的楼盘吗？

A：从投资和养老角度，建议关注青山湖科技城一带的新房。一是因为离未来科技城更近些，有沿着科技大道发展的快速路，今后开车往来也是非常方便的，还有地铁衔接。二是因为青山湖科技城是临安区融杭的桥头堡，产业都集中在这里，而且青山湖一直是很多人养老的梦想之地。

建议你关注一下未来旭辉城，位于青山科技城的核心位置，地铁和购物中心都在家门口，生活会很便利。就投资而言，这应该是青山科技城值得首选之一。如果想要居住环境好一些，可以重点留意大华春山明月的一个新组团，叫春山椿树，5层的洋房产品，此外还有青山湖科技城的大IP——桃李春风，还有一批洋房，叫如山，都挺适合养老居住的。

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