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在强监管的背景下，银行、信托等传统机构的白名单制一直把中小微房企的融资排除在外，在当前看重主体评级与主体资信的融资基调下，中小微房企的生存空间愈发艰难。

尽管如此，各类机构对房地产的偏好没有丝毫的减弱，一些适用于中小微房企的融资产品在市面上不断生成，虽然融资成本相对高出不少，但确实能为中小微房企带去生机。

中小微房企融资的核心痛点在于主体偏弱，也即主体评级、征信、实力等无法达到大部分资金机构的准入要求。而引入品牌开发商或头部房企与中小微房企合作开发就可以很好的解决主体准入问题。尤其是引入的品牌房企能为项目融资提供背书时，很容易实现多方共赢的效果。最为常见的合作方就是融资代建。

对于中小微开发商来说，有选择地和大开发商合作，采用融资、代建的不同组合模式，优势互补，在当前的经济形势下或许是最好的选择。

对于很多房企而言，代建太有吸引力了。代建项目不需要投入自有资金，还可以赚取代建费用，品牌费用，甚至还有可能赚取项目的超额利润分成，再顺带把项目的物业公司也兼顾了。比较有代表性的，就是代建做的风生水起的蓝绿双城。

一般情况下，蓝绿谈成的大部分代建项目，都不是纯代建的，一般都由旗下的机构，为项目方提供融资支持，解决资金问题，再由蓝绿进行代建方面的服务。

融资代建的常见合作模式：

1. 合作方式：对于定向勾地、招拍挂及交易对手存量土地资产建设项目，融资代建方给予资金支持并输出品牌代建。

2. 融资规模及融资成本：一般结合土地评估价值确定融资规模，比如一、二线城市按土地评估价值的70%计算融资规模；其他准入城市按土地评估价值的60%计算融资规模，融资年化利率16%左右。

3. 品牌代建（输出品牌）：代建费用包括人员费用、委托管理服务费等，合计约占项目销售收入的5%左右；项目可使用融资代建方的品牌销售，并根据项目施工节点分次支付代建费用。

4. 放款方式及资金用途：以受让股权及股东借款形式投入项目公司，资金用于缴纳土地款及用于项目开发建设；如项目土地红利较高，可置换部分交易对手投入。

5. 风控措施：

（1）主动管理（融资代建方操盘+董事+派驻监管员），共管项目公司章证照；

（2）项目公司股权质押；

（3）土地抵押/在建工程抵押（可配合解抵押申请开发贷），所申请贷款优先偿还融资代建方的融资款；

（4）交易对手对项目公司的借款质押给融资代建方；

（5）交易对手实际控制人及其核心企业提供连带责任保证担保；

（6）交易对手所投，资金劣后融资代建方资金退出；

（7）若预计无法按期偿还本息，融资代建方有权行使单方降价销售权。

虽然中小微房企融资渠道偏窄，融资成本偏高，但若能放开思路，大胆尝试那些适合自己的融资方式，则前景仍旧非常广阔。在操作层面，融资合作条件上的让利可能是解决问题的核心，也即开放的思维和拿得起放得下的心态才是最终的出路。拿地、找钱、大宗交易，上地金网www.edijin.com。