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现在的楼市面临着非常棘手的一个问题。

从企业家生意人，到普罗大众购房者，都会有这样的担忧：

“我确实想买房，但我担心我的现金流会不会玩不转了。”

疫情发生以来，各行各业都遭遇了“瓶颈期”，尤其是外贸与餐饮行业。

一位在外企工作准备买房的朋友说：

“现在很多外企已经在裁员了，前段时间薪酬结构已经降了5%，有可能会降到10%，而且不是点对点的降，是所有的从底层员工到中高层管理，全部都要降。”

当买房与降薪两件事同时发生时，“现金流”这个词也被提及得越来越频繁了。

现金流作为复杂环境中最后的底牌，每个人都想用一套我要持有现金的逻辑“，来对冲未来的不确定性。

那么，在资产集体焦虑时期，身边留足多少钱比较好？

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现金流的算法有很多种，对于企业来说，光大类就有三大类：经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。

每一个大类，又可以对应二级分类，每一项又各自对应很多细枝末节。

但这不重要，这种精算离我们太遥远。

这里，我们用一个通用的算法来表示，即：现金流=主动收入+被动收入-支出

再把这个算法简化，买房人的现金流算法就是：现金流=家庭收入-生活开销-信贷月供

在生活中的场景大概是这样的，工资或者收入到账，先把房贷和信用卡还了，然后留下自己的衣食住行生活费用，余下的钱计入现金滚动。

我相信这套公式，大家应该都能认同吧。

那么，根据这套公式，怎样才算是优秀的现金流呢？

每月有现金结余？还不够！

现金流最大的顶层框架，并不是形成正向循环，而是现金流的赛道和时机。

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怎么理解？

曾有个很经典的现金流故事。

一个游客路过一个小镇，他走进一家旅馆给了店主1000元现金，挑了一个房间，他上楼以后，店主拿这1000元给了对门的屠夫支付了这个月的肉钱。

屠夫去养猪的农夫家里把欠的买猪款付清了，农夫还了饲料钱，饲料商贩还清了赌债，赌徒赶紧去旅馆还了房钱，这1000元又回到旅馆店主手里。

可就在此时，游客下楼说房间不合适，拿钱走了。

但是，全镇的债务都还清了！

发现了没有？一切以经营性为导向的现金模式都在把风险外包给市场，甚至在这样的循环中，看起来正向的现金已经在周转中加了杠杆。

所以这两年大部分生意最直观的感受：账，怎么这么难要了？

而买房这类重度资产投资现金流，与做生意经营性的现金流截然不同。

买房，保留杠杆是必要的。

楼市是土地的溢价，是持有者资产的增值基石，是各种刚需获取城市资源凭证。

最最重要的是，整个社会的财富都会沉淀到楼市这个池子里来。

于是，社会的信用慢慢从收入这样的经营性收入，变成你有多少价值房产这样的资产背书。

做企业朋友是最有感触的，商业模式说的再舌灿莲花，银行说我不听。

但用一套房做抵押，贷款很快就能下来。

买房的本质，就在买当下最核心的信用凭证。

哪怕现在的经济环境复杂，房价周期也有波动，但楼市依然是最优质的，是可以贷款的。

而且，房贷无论是规模上还是利率上，依然是各位在社会上，一生中能借到的成本最低的钱了。

现金流的循环围绕着不同的赛道运作，而买房这条赛道，准确性是非常高的。

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再回到实操。

围绕着“现金流=家庭收入-生活开销-信贷月供”这个公式，买房粗略可以分为两种情况。

第一，全款买房。

全款买房的好处很明显，入后包括出租收益在内，现金流全部正向了。

但实际上，只有在一些偏远的三四线城市和乡镇上还有这样的操作，大城市全款买房几乎绝迹了。

背后理由很简单，大城市客单价很高了，而且大家都见识了杠杆在楼市中的放大效应。

而且我们不推荐全款，之前也说了，房子信用凭证这么好，做负债平衡是合理的。

剩下的，就是利用杠杆负债买房了。在这种情况下，储备多久的现金流是安全的呢？

如果你是普通的买房人，买房目的是自住，那么这种正现金流意味着每月会有结余，一段时间后你一定会有储蓄。

通常这种情况下，我建议是积累12个月的还贷储备金。

为什么是12个月？

根据过往的案例经验，通常的金融或个人财务上的危机差不多就是这个时间窗口（当然不算疾病、意外事件）。

即使你是被裁员失业、创业失败、降薪降职，这12个月的缓冲窗口，按你过往的个人赚钱能力，是可以慢慢走出低谷，甚至重新逆袭的。

这个储备金，就是保障。

当然，如果你是家庭单位，而且面临孩子就学、赡养老人的情况，那这笔钱可能要翻倍，需要留24个月，也就是两年的现金流。

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除了储备充足的房贷，我们还要尽可能提升房子作为资产所产生的正向现金流。

如果我的房子可以用来出租，那么我的租售比是不是可以通过软装，通过空置期降低来提升呢。

如果我的房子是在自住，那么我没有可能通过投住分离模式，出让自己大房子，改租其他空间来进行套利对冲呢。

出租这个领域在楼市红利期，本质上是容易被忽视元素，利差足够赚钱，也没有多少人想着要做租售比提升。

好，就这引申出下一个话题，因为楼市慢慢渡过暴利期，那么带有着这种正向现金流房子选筹，并进行长持会越来重要。

那么哪类房子符合这样选筹标准呢？

地铁刚需房（含远郊），市中心的两房和小三房的次新房，学区房（除了价差，还有陪读），和大型商业打包的新房。

而有两个特别容易迷糊的产品类型。

相对低总价的商住房和老破小，商住房的逻辑不难理解，而老破小看着挺好租，而现实你会发现。

因为出租人群收入一般，对价格很敏感，这样的话，房租几乎很难有多大涨幅的。

杠杆和现金流，本质上就是一朵双生花，互相依存又矛盾斗争。

如果你有一笔钱，不懂得如何让这笔钱升值，始终把它放在家里，那么这笔钱将毫无增值的作用和可能。

但如果你把钱全部作为子弹打出去，没有通过任何方式做储备，那你面临的情况也将是家中无粮，心里发慌。

所以无论是保留还是放出，现金流都有其作用，但一定要避免极端，既不能全部留下，也不能尽数打出。

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