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前两天，又一知名平台疑似崩盘了。

众房宝，一款隶属于福州市聚宝网金融信息服务有限公司的神奇P2P产品。

这款产品的魔幻之处在于——用中国人笃信不疑的房产，给摇摇欲坠的P2P大厦，强行增加信任。

众房宝，号称平台里的信贷合同背后，统统都有房产抵押品。

借贷人跑了没关系，房子跑不了，大不了卖了房子，大家分钱散伙。

于是乎，爆雷数次、千疮百孔的P2P，有了房子的背书，突然穿上了信任的铠甲。

“北到黑龙江，南至深圳”的全国投资人，争相挤入用房产背书的赚钱大局。

可惜，他们不知道的是——所谓的房产抵押证明，不过就是一张纸，再加上一个萝卜章。

甚至连萝卜章都不用，找个会美图秀秀的美工，就能搞定一切。

02

中国人对于房子这件事，永远有着奔腾不息的热情。

一看到有房产作为抵押，大爷大妈的眼睛直冒绿光。

上一周，西溪公馆摇号事件轰动全国，被各大媒体安上“疯狂”的头衔。

6万人抢959套房，这个记录，哪怕是放在全国也是独孤求败的。要知道，上海一般达到两千多人的摇号数量，就可以荣膺网红神盘了。

但是，杭州楼市真的有这么疯狂吗？

其实不然，之前也有不少人谣传幸福里登记人数将突破5万，杭州或现11万人同时摇号的盛况，但很快被打脸。

6月3日，幸福里公布摇号人数，仅18740，甚至远未突破之前摇号的2万人摇记录。

“西溪公馆6万人摇”不过是一个特殊事件，具备了天时、地利、人和：高倒挂、低总价、现房快速套现、低门槛。

这才成了人们眼中的“香饽饽”。一共959套房子，一套房子50来人抢。并且，仅这一个项目，就冻资超过400亿。

这不禁让小编联想到18年发生的因买房摇号验资引发挤兑潮之后引发的一系列P2P平台的倒闭潮。

03

让我们来理一下投资P2P和投资房产的区别？

投资P2P，会以“利息高低”作为选择平台的标准。

但是，“利息”是虚无的，它不能代表P2P平台赚钱的能力，就像上文提到的众房宝平台，哪怕以房产抵押背书，最后也落得人去楼空的下场。

房产投资的衡量标准，则是：租金回报率。

资产为什么值钱？因为资产能够产生稳定的现金流。

永恒存在的零现金流资产，仅限于黄金、比特币、古董等等被赋予特殊意义的东西。

但，房子为什么是资产？房子能够产生租金，这是最直接的。

股市里有个很经典的估值方法就是现金流折现。

房子也一样，租售比是衡量楼市是否有泡沫的重要指标。

比如，商业房产、写字楼、商铺之类的，银行通常的估值是20倍的年租金。

租金50万一年的店铺，大概价值1000万，这是全世界最通用的现金流折现估值方法。折算过来，租金收益率为5%。

中国的商用物业也遵循国际上的20倍年租金原则，但中国的住宅并不遵循这个原则。

2020年一季度，50个典型城市的租金收益率为2.4%；

4个一线城市的平均租金收益率为1.6%；

31个二线城市平均租金收益率为2.4%；

15个三线城市租金收益率为2.6%。

图片来源于：易居研究院

中国房产的持有成本较低，尤其是在当下都以“一二手价格倒挂”作为房地产投资标准的当下，大部分的投资客进场都是靠买进卖出博差价赚钱，目前不靠收租的现金流赚钱。当标的物不靠收租赚钱的时候，现金流折现的估值方式就会失效。

所以说，目前中国的住宅暂时不遵守20倍年租金的国际惯例。但在未来进入存量经济时代后，最终租金收益率是否如同国际常规定格在5%左右，只能静待时间来证明。

04

很多朋友，看到别人买房卖房赚了大钱，心生羡慕，难免会被“倒挂”吸引眼球。

又或许是尝过了买房赚钱的甜头，考虑到后期要置换，希望自己买的房子不光能满足居住的要求，还能有很好的保值能力。

但如今的房价不比几年前，持有成本大幅上升。买房之前，还是要好好算一算买房投资的经济账。

这里提醒大家一句，买房投资赚到大钱的基本都是持有穿越周期的那些人，请务必做好长期持有的准备。

买房投资的群体里，除了所向披靡的“温州太太团”外，还有一个非常低调的团体，“上海老阿姨们”。也是随便一个拎出来，都是资产过千万。他们投资成功，一不是因为钱多到没处花，二不是因为精通投资理论，而是因为他们的买房逻辑是享受人生。结果，一个不小心，就在某一天全成了千万富翁。

很多大V博主、媒体人，都在强调，京沪深杭他们的楼价永远不是被土著居民撑起来的。但，人口红利，让上海老阿姨们成了这座城市发展红利的受益者。

那些买了卖，卖了买的炒房客，大部分赚的都是一点小差价。

最后，小编还想提一嘴，对房子的投资，就是对人生的投资！想要通过房产投资迅速完成个人资产的膨胀，实现阶级进阶，小编真诚建议，面积买大一点，品牌选好一点。