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自2009年进入百亿梯队后，首创置业十年来始终未能踏入千亿门槛。

2014年-2018年，首创置业的签约销售金额分别为248.62亿元、325.11亿元、455.13亿元、558.49亿元、706.44亿元；对应的同比增速分别为30.77%、39.99%、22.71%、26.49%。相比2015年、2016年，2017年－2018年首创置业的销售额增速有所放缓。

2019年，首创置业（02868.HK）仍未完成最初的千亿计划，却踩线迈过了下调之后的800亿目标。

尽管规模未破千亿，首创置业的债务却早在千亿之列，并且高企不下。

杠杆率高企 有息负债增加

主动下调销售目标

其实，实现百亿销售后，首创置业的杠杆水平就一路在攀升。

此前，首创置业还因“杠杆率居高不下”，而被惠誉下调了评级。因此，“降杠杆”也成了首创置业2020年的重头工作。

据首创置业财务数据显示，2014年至2019年，首创置业的总负债一直在不断上扬攀升。2014年至2019年，首创置业的总负债分别为572.66亿元、818.14亿元、919.09亿元、1094.90亿元、1315.16亿元、1432.28亿元。

2019年，首创置业的总负债较上一年度增加117.12亿元，负债率在77%以上。净负债率仍处在高位，截至2019年底净负债率高达156%，在港股房地产企业中排在前列。但放眼整个地产行业，首创置业的负债水平也算不上高。只是对于其常年慢速回笼的经营资金，超1400亿的负债压力不算小。

尤其是在遭遇黑天鹅之后，首创置业销售额大滑，截至2020年4月底，累计签约金额约人民币108.6亿元，同比下降42.23%。2020年全年已过去1/3，而首创置业2020年800亿的销售目标仅完成13.5%，全年销售预计承压，偿债压力倍增。

此外，在接下来一个月内，首创置业将有3只债券到期。对于千亿债务压顶、现金流吃紧的首创置业而言，2020年或许仍如2019年，钱紧持续。

乐居财经/制图

作为中国百强房企之一，首创置业的经营能力明显弱于同行。

数据显示，首创置业的经营现金流净额常年为负。以近七年为例，2013年至2019年期间，仅2017年、2019年的经营现金流净额是正数，其余均在0以下，并且2014年的负数值更是超过百亿，达到-124.42亿元。

从首创置业目前的资金情况来看，公司现金流吃紧。截至2019年年末，首创置业货币资金仅有270亿元，而短期负债693亿元，现金缺口约有423亿元。而根据首创置业2020年前3月份财务资料，首创置业短期负债上升至733.56亿元。此外，2020年1-3月，首创置业经营活动产生的现金流量净额为-51.95亿元。

现金紧缺的首创置业，只好密集融资积极筹措资金。

据统计，2019年全年，首创置业通过发行公司债、专项债券、可续期票据等方式获得了不低于425亿元的融资。

乐居财经/制图

此举，直接导致首创置业的应付债券规模急速增加。

据统计，2019年首创置业的有息负债为927.55亿元，较2018年的869.43亿元增加58.12亿元；财务费用中的“利息费用”为32.24亿元，较2018年的25.71亿元增长了将近三成。

永续债侵蚀利润

尽管首创置业的负债率控制未见明显成效，但首创置业的盈利表现却是在连年下滑之后出现可观增长。

在连续两年个位数增幅之后，2019年首创置业收入出现负增长，营收207.86亿元，同比下降11%；而归母净利润以21.23亿元转负为正，同比增幅10.5%。

收入降，净利反增，上涨的盈利从哪里来？

一手节流，一手就要“开源”。

首创置业对营业成本进行了严厉的控制，将其从169.49亿元压缩至137.14亿元，减少了32.35亿元。

2019年首创置业投资收益增加了3.43亿元，对联营、合营企业的投资收益减少至3.55亿元，剩余32.24亿元具体来自哪些投资项目，年报中首创置业并没有进行详细解释。

“净敞口套期收益”，仅贡献了1700多万，与投资收益相比，几可忽视。但不容忽视的是净敞口套期收益的增幅，较去年增长了1.4倍之多。

首创置业的净利润，自2016年之后就一直在下滑，而2016年也是用永续债开始计算在内的一年。

而没有明确到期日的永续债，是被业内人形容为“一半砒霜，一半蜜糖”的存在。

如何判定其是糖还是毒？得看公司能否将债化为销售，并尽快进行赎回。

在首创置业2015年年报中还没有“其他权益类工具”，2016年开始出现，金额为28.95亿元，此后，永续债规模逐步递增，2017年、2018年、2019年永续债规模分别为58.90亿元、134.76亿元、151.24亿元。

在永续债大增75.86亿元的2018年，首创置业的净利降幅也是近四年最大的，同比下降4.66%至19.23亿元。同时，用永续债的资金填充，并没有为首创置业带来高红利的业绩增长，反而收入增速在放缓。

2016年、2017年、2018年、2019年，首创置业营收分别为203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元，同比增幅为27.23%、4.63%、9.23%、-10.62%，而在2015年，首创置业的营收增幅为59.03%，营收增幅从双位数变个位数，再变负数。

缺钱or不缺钱?

首创置业的永续债规模还在增加。今年年初，首创置业又发行了5亿美元5+N年期的次級永续证券，利率为5.75%。

当然，首创置业的发的债也不止于此。2020年一开年，首创置业就在资本市场频频发行债券融资。

据首创置业发布的相关公告显示：

2020年1月8日，首创置业宣布拟发行4.5亿美元的“提取票据”，票据的票息率为每年3.85%，年限为5.5年，发行价为总票面值的100%；

2020年1月22日，首创置业再透过折价配股的方式融资近25亿元。

2020年2月10日，首创置业“2020年私募公司债”获上交所通过，发行金额60亿；

2020年2月27日，首创置业又发布公告宣布，拟于银行间市场发行本金总额不超过50亿元的定向债务融资工具 ……

在发行债券的同时，首创置业还通过变卖自身旗下的资产进行融资。

据报道，2019年首创置业通过在资本市场进行发债、同时变卖资产项目等共计融资总额超过500亿。而，这也引发了业界对于首创置业“缺钱”的议论。

当然在卖卖卖的同时，首创置业也在买买买。根据中指研究院数据，2019年首创置业在公开市场斥资180多亿元买入土地。

至于2020年，千亿债务超营收、业绩亏损现金流吃紧的首创置业将如何打破发展困局，地金网www.edijin.com持续关注！